這片地在馬京橋辦公室掛著的這張地圖上，只是三十多個(gè)小圈之一。每一個(gè)這樣的小圈代表了一個(gè)他這一年多來曾經(jīng)洽談過的地塊，但每一個(gè)圈也都代表了一次失敗的嘗試。馬京橋說：“這些地都是經(jīng)過幾輪的談判，想給它租下來繼續(xù)做我們的產(chǎn)業(yè)，但是由于這個(gè)產(chǎn)業(yè)政策的變化，尤其特別是北京城鄉(xiāng)一體化的改造，還有房地產(chǎn)開發(fā)的速度，城市擴(kuò)張的速度太快了，到了2010年以后，就沒法在五環(huán)外，六環(huán)之內(nèi)都不行了，都要到六環(huán)外頭，這已經(jīng)到六環(huán)外頭了，到通縣去找，還有大興去找，還有門頭溝我們也找過，門頭溝山里的我們都去找過地。”
這張圖的中間有幾個(gè)小叉，那是代表已經(jīng)拆掉的倉庫。馬京橋說，公司倉庫從三環(huán)退到六環(huán)，只用了短短三年時(shí)間，而與倉庫位置越來越偏遠(yuǎn)相對(duì)應(yīng)的，是倉庫面積越來越小，這三年時(shí)間，公司的倉庫面積減少了七萬多平方米。馬京橋說：“成本就越來越高，反正最后成本肯定是要轉(zhuǎn)嫁到底下商戶的身上，從今年年初開始，這個(gè)價(jià)格的漲幅就非?？臁，F(xiàn)在大概我們租的庫房一平米大概應(yīng)該是已經(jīng)到7毛、8毛這樣的情形。年初的時(shí)候應(yīng)該是5毛、6毛。成本漲了20%-30%。”
馬京橋說，公司都是租用農(nóng)村集體用地自建倉庫出租，而這一做法從嚴(yán)格意義上來說并不合法，而且隨著北京急速推進(jìn)的城市化進(jìn)程，這些倉庫往往隨時(shí)都面臨著拆遷的可能，加大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此馬京橋非常無奈：“在農(nóng)村去找這些實(shí)際上所有的建筑應(yīng)該不算很合法的，都是臨時(shí)建筑，或者有些是過去是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的房屋進(jìn)行改造，實(shí)際上作為我們運(yùn)營(yíng)企業(yè)來說，我們只能在這樣一個(gè)邊遠(yuǎn)的地帶在做，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)家沒有一個(gè)產(chǎn)業(yè)政策來扶持你整個(gè)倉儲(chǔ)行業(yè)，給你提供這樣的一片土地。”
像馬京橋這樣遭遇頻繁拆遷的倉儲(chǔ)企業(yè)在北京并非個(gè)案。中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)姜超風(fēng)一直對(duì)市內(nèi)倉庫面積的萎縮憂心忡忡。他說：“現(xiàn)在我們有20%的會(huì)員往城外搬，我估計(jì)在五年之后，然后大約有40%的倉庫需要往城外搬。但是在城外也有一個(gè)問題，城市的規(guī)劃沒有規(guī)劃新的物流用地，我們又拿不到地，那么就是意味著這些倉儲(chǔ)企業(yè)五年之后就要消失，然后新的倉儲(chǔ)企業(yè)可能會(huì)在新的地方誕生。”
實(shí)際上，在三年前，馬京橋?yàn)椴粩嘧兓膫}庫位置焦頭爛額時(shí)候，也嘗試過去找北京幾個(gè)大型物流園洽談，想在那里安定下來。他說：“像這種國(guó)家大型的物流園區(qū)，它的進(jìn)入的門檻比較高，第一句就問你的產(chǎn)值是多少，你能給他帶來多大的稅收，因?yàn)榇蠹乙仓溃瑐}儲(chǔ)行業(yè)整個(gè)產(chǎn)值還不是很高。”
與馬京橋比起來，王先生負(fù)責(zé)的這家國(guó)有的物流企業(yè)似乎幸運(yùn)很多，早在2002年這家企業(yè)就通過置換在通州物流產(chǎn)業(yè)基地?fù)碛辛艘幌亍５峭跸壬坏貌幻鎸?duì)更大的成本壓力。
“租金物流基地之外的好多企業(yè)它的租金非常低，而我們這種企業(yè)的投入是非常多的，是一個(gè)長(zhǎng)期投入，高投入，長(zhǎng)期回報(bào)的企業(yè)，如果按照你的目前按六萬平方米的話，我們一年的收入，從倉庫，從出租的角度。不到兩千萬，再加上好多費(fèi)用，包括人工費(fèi)，管理費(fèi)，再加上折舊，應(yīng)該說我們回報(bào)期至少二十年。”
三、義烏電子商務(wù)一年增長(zhǎng)300%倉儲(chǔ)缺口20萬平方米以上
一年跑30多個(gè)地方，每次都以失敗告終，不但如此，馬京橋的倉庫一搬再搬，三年內(nèi)倉庫的位置從三環(huán)搬到了6環(huán)。即便如此，倉庫的租金卻連年上漲，再加上增加的運(yùn)輸成本，馬京橋?qū)嵲谑怯行o奈了。除了漲價(jià)他沒有別的辦法應(yīng)對(duì)。而我們了解到，不光是像北京這樣的一線城市存在倉庫難找的困境，在一些二三線城市也同樣面臨這樣的難題。
小吳是義烏匯奇思貿(mào)易有限公司的專職駕駛員，現(xiàn)在他最熟悉的路線就是公司兩個(gè)倉庫之間的這條土路。他說：“每天要跑七八趟兩個(gè)倉庫之間。”
一年半前，公司經(jīng)理華強(qiáng)還正為找到這個(gè)總面積接近兩萬平方米的倉庫而慶幸。他說：“這邊就是咱們的混倉庫，這邊就是貨架形式，這一層樓接近兩千的面積，這邊倉庫是四層，對(duì)面商城那面，是我們公司去年底剛租的三千平方的面積，用來放整箱的貨物。”但是沒想到，僅僅過了八個(gè)月，因?yàn)楣疽?guī)模的快速擴(kuò)大，這個(gè)倉庫也不夠用了，于是華強(qiáng)不得不在附近又租下了這個(gè)三千平方米左右的廠房用作倉庫，暫時(shí)解決了倉儲(chǔ)問題，但他不得不為兩個(gè)倉庫之間的來回倒騰付出更多的成本。他說：“因?yàn)椴辉谕粋€(gè)區(qū)域，監(jiān)管，貨物的安全，甚至消防的安全，甚至在人工管理方面，價(jià)值管理方面，車輛管理方面難度都加大的一些。”
華強(qiáng)告訴記者，他不是不想改變，而是很難再找到面積和位置都滿足需求的倉庫。他說：“我們一直在找，所以這個(gè)廠房增加過來的，但是地是有限的，沒有更多的倉庫可以增加進(jìn)來，缺口至少是一萬平方。”
比華強(qiáng)著急的是童元智，現(xiàn)在他只要有空就開著車滿大街找倉庫。他說：“大街小巷到處跑，現(xiàn)在我對(duì)義烏地形地貌更加進(jìn)一步深刻了解。只要但凡有空廠房的地方我都去過了。”
童元智現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)著一個(gè)玩具連銷品牌，原本為了省心，他選擇了第三方倉儲(chǔ)服務(wù)。但是現(xiàn)在隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，已經(jīng)出現(xiàn)了爆倉的情況，而這家公司也無法再提供更寬敞的倉庫。他說：“現(xiàn)在是爆滿，現(xiàn)在客戶催著，我們現(xiàn)在沒有倉庫，你看這是我們現(xiàn)在堆的都堆得蠻高，而且已經(jīng)占用通道，我們倉儲(chǔ)面積現(xiàn)在最少缺口是在500平米，然后到年底的話，我們是需求是3500到4000平方米左右，目前我總共1700平方米，差了一半。”
童元智告訴我們，眼下馬上就是兒童節(jié)的銷售高峰，再過幾天，又會(huì)來一大批貨，這讓他再也坐不住了，于是準(zhǔn)備自己去找合適的倉庫。他說：“這一次想找一個(gè)單層面積在三千到四千左右平米，另外還有一個(gè)，就是說租金方面的成本測(cè)算，因?yàn)楝F(xiàn)在電子商務(wù)目前的話，這個(gè)毛利率還是比較低，所以綜合方面都要考慮一下，找是比較難找，但是一定要找，這也是成長(zhǎng)的煩惱。”近年來，隨著義烏電子商務(wù)的快速發(fā)展，對(duì)倉庫的需求也出現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)，盡管租金每年以超過10%的速度遞增，但仍然保持著供不應(yīng)求的局面。他說：“義烏整個(gè)電子商務(wù)這些年基本翻番速度在增長(zhǎng)，有些甚至到一年能夠增長(zhǎng)300%以上，整個(gè)倉儲(chǔ)這一塊的話可能缺口在20萬平方米以上。”
巨大的供應(yīng)缺口讓第三方倉儲(chǔ)企業(yè)也一籌莫展。因?yàn)檫@幾個(gè)月來倉庫頻頻告急，佰川物流公司的項(xiàng)目經(jīng)理付聞，這天又冒雨來到工業(yè)區(qū)試試運(yùn)氣。他來到這座在建的倉庫，但進(jìn)去以后，他發(fā)現(xiàn)室內(nèi)層高太低，無法達(dá)到倉儲(chǔ)的要求。他說：“如果歸消防管道兩米多，如果去掉消防管道是三米多。像一些電子商務(wù)的客戶，它的產(chǎn)品是非常的繁雜的，因?yàn)樗麄儊碡浾鋪碡?，整箱的高度就相?duì)大，如果層高太過放到貨架上，還是放到地上，就庫存的管理，那么所占用空間就會(huì)非常狹隘。”
付聞從一個(gè)多月之前就開始到處找倉庫，發(fā)現(xiàn)專業(yè)倉庫實(shí)在很難找到，于是他決定去這座在建的廠房碰碰運(yùn)氣，看是否能改建成倉庫，但是結(jié)果還是讓他很失望：“因?yàn)檎麄€(gè)是一個(gè)環(huán)形，他們跑動(dòng)距離，時(shí)效性就會(huì)增加，整個(gè)環(huán)形的一個(gè)這樣構(gòu)造的話，那么他們員工之間的奔波距離，包括他的效率，配貨效率慢慢增加起來，對(duì)于他們配貨不會(huì)很方便的。”
又繼續(xù)看了好幾個(gè)點(diǎn)之后，付聞終于發(fā)現(xiàn)了一個(gè)各方面條件都比較滿足需求的庫房，但是打聽到租金之后，他又犯了愁：“底層租金是22到23之間，樓上也是不斷越往高層越往上遞減，整個(gè)算下來比其他倉庫比其他倉庫（每年）貴到20到30萬這樣子。我們也跟他們討價(jià)還價(jià)過，義烏現(xiàn)在倉庫已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)在電子商務(wù)企業(yè)發(fā)展需要，所以他不會(huì)再往下降這個(gè)價(jià)格，你不來租，其他電子商務(wù)企業(yè)一定會(huì)來租這個(gè)倉庫的。”
四、解決倉儲(chǔ)難題重點(diǎn)在于讓物流擺脫倉儲(chǔ)依賴
倉儲(chǔ)難是整個(gè)物流業(yè)存在的普遍現(xiàn)象，原因就在于倉儲(chǔ)必須占用大量土地，而土地在眼下的中國(guó)已經(jīng)變成了一個(gè)稀缺資源，越是需要大量商品流通的地方經(jīng)濟(jì)越是發(fā)達(dá)，而經(jīng)濟(jì)越是發(fā)達(dá)的地方地價(jià)就越貴。這似乎進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)的死胡同。如何破解這道難題呢？
沈紹基，中國(guó)倉儲(chǔ)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，在他看來，倉儲(chǔ)確實(shí)已經(jīng)成了制約物流行業(yè)發(fā)展，并且一定程度上推高流通成本的一個(gè)棘手的問題。他說：“根據(jù)我們協(xié)會(huì)掌握的情況，十五年前中國(guó)倉儲(chǔ)面積應(yīng)該就在五個(gè)億平米，到現(xiàn)在為止也就是這么多，我們感覺的這些年的城市拆遷規(guī)劃的調(diào)整應(yīng)該已經(jīng)拆掉了大概百分之三四十。未來我們感到未來“十二五”期間還要有一批倉庫要拆，這個(gè)是沒有辦法，是一個(gè)必然的現(xiàn)象。”
倉庫資源的供不應(yīng)求，加上倉庫地點(diǎn)的不斷外遷，無形中推動(dòng)了整個(gè)社會(huì)的倉儲(chǔ)成本。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委等部門的統(tǒng)計(jì)，2010年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率為17.8%，與2009年基本持平，但是其中保管費(fèi)用同比增長(zhǎng)20.5%，達(dá)到2.4萬億元。他說：“會(huì)影響一個(gè)城市物流的暢通，因?yàn)槟愕娜藗兠刻於家?，每天需要大量物資進(jìn)城，城市里面生產(chǎn)的東西大量通過倉儲(chǔ)中心往外運(yùn)轉(zhuǎn)，所以沒有倉儲(chǔ)，會(huì)造成倉庫緊缺，價(jià)格暴漲。”
有數(shù)據(jù)顯示，存儲(chǔ)成本占整體物流成本的三分之一，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的5.9%，今年全中國(guó)物流物業(yè)倉儲(chǔ)預(yù)計(jì)將以20%的幅度持續(xù)上漲，存儲(chǔ)成本的增加，有可能使中國(guó)本已居高不下的物價(jià)上漲壓力增大。沈紹基說：“倉儲(chǔ)的成本價(jià)格上升之后，就會(huì)引起生活用品的價(jià)格隨之上升，因?yàn)槲锪鞒杀驹黾?，生活用品價(jià)格也會(huì)上升，推動(dòng)通貨膨脹。”
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